AB 2027 DROHT IMMOBILIENVERKÄUFERN HÖHERE STEUERLAST

Im Zuge der Budgetsanierung plant die Regierung derzeit (Stand: Juli 2026) zahlreiche Maßnahmen. Eine davon hat spürbare Folgen für all jene, die seit längerer Zeit Immobilien besitzen. Konkret geht es um das sogenannte „Altvermögen“ – das sind all jene Objekte, die vor 31. März 2002 erworben wurden. Wird eine solche Immobilie ab 2027 verkauft, steigt die Steuerlast voraussichtlich deutlich.

In diesem Beitrag zeigen wir daher, wie die Besteuerung des Verkaufs solchen „Altvermögens“ bisher funktioniert, welche Änderungen geplant sind und wie sich dies ganz konkret auf Immobilienbesitzer auswirken wird.

Das Wichtigste im Überblick:

• Die Regierung plant eine Erhöhung der Steuerbemessungsgrundlage beim Verkauf von sogenanntem „Altvermögen“, also bei Immobilien, die vor dem 31. März 2002 erworben wurden.
• Der Steuersatz der Immobilienertragsteuer (ImmoESt) wird nicht erhöht. Durch die Anpassung der Bemessungsgrundlage ergibt sich effektiv jedoch eine höhere Steuerbelastung für Verkäufer.
• Durch die neue Berechnungsmethode ergeben sich zusätzlich Kosten für Verkäufer in Höhe von tausenden, potenziell zehntausenden, Euro.
• Wer eine Altvermögen-Immobilie ohnehin verkaufen möchte, sollte dieses Projekt vorziehen und versuchen, die Transaktion noch im Jahr 2026 abzuschließen, um Steuern zu sparen.
• Die Änderungen sind noch nicht final beschlossen (Stand: Juli 2026), doch es ist sehr wahrscheinlich, dass die Maßnahmen – im Zuge der Budgetsanierung – tatsächlich umgesetzt werden.

Wie funktioniert die Immobilienertragsteuer?

Vorweg sei gesagt, in Steuerfragen ist immer ein Steuerberater die richtige Ansprechperson für Ihre konkrete Situation und jegliche Fragen. Die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) ist grundsätzlich eine recht unkomplizierte Steuer. Sie fällt an, wenn ein Objekt ertragreich verkauft wird und beträgt 30 % des Verkaufsgewinns. Die 30 % beziehen sich also nicht auf den Verkaufspreis, sondern auf den tatsächlichen Gewinn – Anschaffungskosten können also beispielsweise gewinnmindernd abgezogen werden. 

Anders ist die Situation bei sogenanntem „Immobilien-Altvermögen“.

Was ist „Immobilien-Altvermögen“?

Diese Begrifflichkeit kommt aus dem Steuerrecht. Als solches „Altvermögen“ gelten alle Immobilien, die vor dem 31. März 2002 erworben wurden. Ob es sich dabei um ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung handelt, spielt bei der Zuordnung keine Rolle.

Bisherige ImmoESt bei Altvermögen

Wenn eine Immobilie aus Altvermögen verkauft wird, ist es teilweise schwierig, die tatsächlichen Anschaffungskosten zu bestimmten. Schließlich sind manche Objekte schon extrem lange im Bestand und es ist für Eigentümer kaum möglich nachzuweisen, wie hoch die Anschaffungskosten waren.

Deshalb funktioniert die Besteuerung bislang so, dass 14 % des Gesamtverkaufspreises herangezogen wurden. Die Anschaffungskosten wurden fiktiv und pauschal mit 86 % des Verkaufspreises angesetzt. Die verbleibenden 14 % wurden mit 30 % ImmoESt besteuert. Vereinfacht ausgedruckt liegt die reale Steuerlast somit bisher bei nur 4,2 % des erzielten Verkaufspreises (14 % fiktiver Gewinn x 30 % ImmoESt-Satz = 4,2 % Steuerlast auf den Verkaufserlös).

Für Immobilieneigentümer ist das ein sehr attraktives Verkaufsumfeld. Die Steuer ist einfach zu ermitteln und sie ist vergleichsweise gering. Insbesondere wenn bedacht wird, wie sich der Wert von Immobilien-Altvermögen, das vor Ende März 2002 angeschafft wurde, im Lauf der Zeit entwickelt hat.

Die beschriebene Berechnungsmethode betrifft die meisten Altvermögen-Immobilien. Es gibt jedoch auch Ausnahmen und Sonderregelungen. Die wichtigste betrifft umgewidmete Grundstücke. Bei Umwidmungen ist die Bemessungsgrundlage deutlich höher angesetzt. Außerdem gibt es Zuschläge zu beachten. Daher ist es bei Umwidmungen besonders ratsam, vor dem Immobilienverkauf die steuerlichen Auswirkungen mit einem Steuerberater zu besprechen.

Besteuerung von Immobilien-Altvermögen ab 2027

Wird ab 2027 eine Immobilie verkauft, die als Altvermögen gilt, so sieht die Bundesregierung eine höhere Steuerbelastung vor. Diese Neuerung ist noch nicht fix (Stand: Juli 2026), aber auf Grund der Budgetsituation ist zu befürchten, dass die geplante Gesetzesänderung stattfinden wird.

Was genau ist nun vorgesehen? Die ImmoESt bleibt unverändert bei 30 Prozent. Was sich jedoch ändern soll, ist die Steuerbemessungsgrundlage. Denn die fiktiven Anschaffungskosten werden künftig anders angesetzt, sodass die Steuerbemessungsgrundlage steigt. Als logische Folge (Steuersatz bleibt bei 30 %, Steuerbemessungsgrundlage steigt) erhöht sich die zu bezahlende Steuer.

Auf Antrag ist es möglich, den Gewinn aus dem Immobilienverkauf mit der ImmoESt so versteuern zu lassen, als wäre es ein Neugrundstück. In einzelnen Fällen kann diese Vorgehensweise vorteilhaft sein. Eine individuelle Prüfung durch einen Steuerberater ist anzuraten.

ImmoESt 2027: Auswirkungen auf Immobilienverkäufer

Wenn die gesetzlichen Änderungen tatsächlich so realisiert werden wie derzeit geplant, führt das zu weitreichenden Auswirkungen auf Altvermögen-Verkäufer. Selbst wenn es keine Umwidmung gab, führt die erhöhte Steuerbelastung zu Mehrkosten von tausenden Euro – auch fünfstellige Summen sind häufig als Mehrbelastung zu erwarten.

Bei Altgrundstücken gab es zwar hohe Wertzuwächse im Lauf der Jahre, aber die markant erhöhte Steuerbelastung beim Verkauf stellt trotzdem ein spürbares Ärgernis für Abgeber dar.

Höhere Steuerbelastung – Beispiele inklusive Berechnung

Je höher der Verkaufspreis der Immobilie, desto drastischer die steuerlichen Auswirkungen. Sehen wir uns dazu zwei Beispiele - der Einfachheit halber ohne Umwidmung und ohne Ausnahmen - an:

Der Verkaufspreis beträgt 300.000 Euro. Mit einem effektiven Steuersatz von 4,6 % ergab sich bislang eine Steuerlast in Höhe von 13.800 Euro. Künftig werden in diesem Szenario 18.000 Euro fällig. Die Mehrbelastung liegt somit bei 4.200 Euro, die ansonsten dem Verkäufer endbesteuert als Privatvermögen zur Verfügung gestanden wären.

Höherer Verkaufspreis, höhere Steuerlast: Wie sieht es aus, wenn ein Objekt für eine Million Euro verkauft wird? Dann beträgt die Steuer bisher 46.000 Euro und künftig 60.000 Euro. Ein drastischer Unterschied von 14.000 Euro, die nicht dem Verkäufer, sondern ab 2027 dem Staat zufließen.

Dass bei diesen Beträgen Immobilienbesitzer überlegen, Ihre Liegenschaften noch 2026 zu verkaufen und von der aktuellen steuerlichen Situation zu profitieren, verwundert nicht. Doch das erste Halbjahr ist längst vorbei und somit ist nun zügiges Handeln gefragt.

Wie sollten Immobilienbesitzer vorgehen?

Grundsätzlich gilt, auch wenn Sie Altvermögen in Ihrem Besitz haben, gibt es keinen Anlass nun hektisch zu verkaufen. Immobilien sind stets eine langfristige Wertanlage. Über Jahrzehnte oder sogar Generationen betrachtet, fallen steuerliche Mehrbelastungen weniger ins Gewicht.

Immobilie noch 2026 verkaufen?

Ganz anders sieht die Situation für all jene aus, die Altvermögen besitzen und ohnehin überlegen, die Immobilie eventuell zu verkaufen. Denn dass ein Verkauf im Jahr 2026 steuerlich wesentlich besser abzuwickeln ist als 2027 steht außer Zweifel.

Von der Entscheidung, den Immobilienverkauf in Angriff zu nehmen bis zur tatsächlichen Abwicklung der Transaktion vergehen einige Wochen, je nach Objekt auch Monate. Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen und von der derzeitigen steuerlichen Situation profitieren möchten, ist rasches Handeln gefragt.

Der erste Schritt, um fundiert entscheiden zu können, ob Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, ist die Bewertung der Liegenschaft. Wir von Wohn3 bieten Ihnen die Möglichkeit, Ihre Immobilie kostenlos und unverbindlich vor Ort oder auch online bewerten zu lassen.

Die Wertermittlung stellt eine erste Indikation dar, welcher Kaufpreis erzielbar sein könnte. Anschließend kann im persönlichen Gespräch geklärt werden, wie der Verkaufspreis tatsächlich angesetzt wird.

Das erfahrene Wohn3-Team unterstützt Sie mit viel Expertise, Empathie und persönlichem Einsatz dabei, Ihre Immobilie rechtzeitig und zum Bestpreis zu verkaufen.