VERMIETETE IMMOBILIE VERKAUFEN

Eine vermietete Immobilie verkaufen ist möglich, wenngleich auch etwas schwieriger als der Verkauf eines bestandsfreien Objektes. Einen bedeutenden Unterschied macht, ob die Immobilie befristet oder unbefristet vermietet wurde. Das wirkt sich auch merklich auf den Verkaufspreis aus. Wir zeigen, wie der Verkauf einer vermieteten Immobilie gelingt.

Vermietete Immobilie: Befristet oder unbefristet?

Die wichtigste Frage bei einer vermieteten Immobilie ist jene, nach der Art der Vermietung. Ein befristeter Mietvertrag endet automatisch, nach Ablauf der vertraglich vereinbarten Mietdauer. Die meisten Befristungen erfolgen auf fünf Jahre, auch Verträge mit einer 10-Jahres-Befristung kommen vor.

Der Vorteil für Immobilienbesitzer besteht darin, dass der Mietvertrag spätestens zu diesem Zeitpunkt automatisch ausläuft. Anschließend kann die Wohnung neu vermietet, verkauft oder auch selbst genutzt werden. Dem Eigentümer stehen damit alle Optionen offen.

Anders sieht es bei einem unbefristeten Mietvertrag aus. Dieser kann durch den Vermieter nur äußerst schwierig beendet werden. Eine Eigennutzung oder Neuvermietung der Immobilie ist dadurch kaum möglich – außer, der Bestandsmieter möchte den Mietvertrag beenden. Unbefristet vermietete Wohnungen werden daher als typische Anlegerwohnungen verkauft, wobei die Kaufpreise deutlich geringer sind. Besonders günstig müssen unbefristet vermietete Altbauwohnungen veräußert werden, deren Mietzins sehr gering ist und bei denen eine deutliche Anpassung der Nettomiete während des aufrechten Vertrags unmöglich ist.

Vermietete Wohnung verkaufen: Welcher Verkaufspreis ist erzielbar?

Für die Bewertung einer vermieteten Immobilie sind die üblichen Einflussfaktoren (Lage, Größe, Grundriss, etc.) relevant. Zusätzlich sind folgende Aspekte entscheidend:

• Art des Mietvertrages: Ist die Wohnung befristet oder unbefristet vermietet?
• Alter des Mieters und Eintrittsberechtigte: Bei unbefristeten Mietverträgen ist es relevant, wie alt der Mieter ist und ob andere Personen in den Vertrag eintreten könnten.
• Höhe der Nettomiete: Wie ertragskräftig ist die vermietete Wohnung?
• Höhe der Zuweisung zu den monatlichen Rücklagen: Wie hoch sind die monatlichen Rücklagen, die von der Nettomiete bezahlt werden müssen und somit die Rendite schmälern?
• Sonstige vertragliche Vereinbarungen: Gibt es relevante Zusatzvereinbarungen, die Rendite und Immobilienwert beeinflussen?

Besonders bei Wohnungen, die über längere Zeit hinweg vermietet sind, stellt sich immer auch die Frage nach dem Zustand des Objektes. Manche Vermieter möchten die Mieter nicht mit dem Verkaufsvorhaben konfrontieren, andere kontaktieren die Mieter aktiv und fragen hinsichtlich aktueller Bilder und Besichtigungsterminen bei den Mietern an. Abhängig vom Vermieter-Mieter-Verhältnis und je nach vertraglicher Vereinbarung gelingt es so, Informationen über den Zustand der Immobilie zu erhalten.

Je genauer der Zustand bekannt ist, desto besser. Das erleichtert die Wertermittlung und sorgt für mehr Vertrauen bei Interessenten. Ist der Zustand hingegen eher unklar oder nicht im Detail bekannt, müssen Käufer diesen Umstand beim Kauf einpreisen. Schließlich wäre es möglich, dass nach Auszug der aktuellen Mieter einiges an Sanierungsaufwand gegeben ist. Diese Unsicherheit ist primär bei längerfristigen Mietverträgen relevant. Bei auf wenige Jahre befristeten Mietverträgen ist das Risiko, dass sich der Zustand der Immobilie drastisch verschlechtert haben könnte, gering.

Vermietete Immobilie: Verkaufspreis ermitteln

All die genannten Faktoren werden zusammengetragen, um schlussendlich eine Immobilienbewertung durchzuführen. Diese Bewertung Ihrer vermieteten Wohnung ermöglicht das erfahrene Wohn3-Team kostenlos.

Wir analysieren die genauen Umstände, Daten und Fakten rund um Ihre Immobilie und erstellen eine nachvollziehbare, transparente Bewertung. Anhand dieser Wertermittlung wird anschließend der Verkaufspreis für Ihre vermietete Immobilie festgelegt.

Die Bewertung verpflichtet Sie nicht, den Verkauf Ihrer Immobilie in Auftrag zu geben. Wir möchten Ihnen eine realistische Werteinschätzung bieten, anhand derer Sie sich in Ruhe für oder gegen den Immobilienverkauf entscheiden können.

Vermietete Immobilie verkaufen: Vorab Gespräch mit Mietern suchen

Wenn Sie ein gutes Verhältnis zu Ihrem Mieter haben, nehmen Sie am besten mit ihm Kontakt auf. Hinterfragen Sie, ob er zu einem frühzeitigen Auszug bereit wäre. Klären Sie den Zustand der Wohnung ab und kündigen Sie an, dass gegebenenfalls der ein oder andere Besichtigungstermin vor Ort nötig sein wird. Die meisten Mieter haben Verständnis für die Situation und agieren kooperativ. Entscheidend dafür ist die offene Kommunikation auf Augenhöhe. Verhindern kann der Mieter den Verkauf ohnehin nicht.  

Vermietete Immobilie verkaufen: Vorteile und Nachteile

Wie immer bestehen auch beim Verkauf einer vermieteten Immobilie verschiedene Vor- und Nachteile, die es zu bedenken gilt:

Vermietete Wohnung verkaufen: So gelingt es

Zusammenfassend kann gesagt werden, eine vermietete Wohnung verkaufen ist selbstverständlich möglich, aber die Situation ist durchaus etwas schwieriger als beim Verkauf einer bestandsfreien Immobilie.

Die Ausgangsbasis für den Verkauf schafft die kostenlose Wertermittlung durch das Wohn3-Team. Anschließend kümmern wir uns um die gesamte Vermarktung der vermieteten Immobilie.

Ein besonders großer Vorteil ist, dass wir regelmäßig vermietete Objekte verkaufen. Daher verfügen wir über Kontakt zu Investoren und Vormerkkunden, die gezielt nach solchen Rendite-Immobilien suchen. Das erleichtert den Verkauf Ihrer vermieteten Wohnung. Somit verkürzt sich die Vermarktungsdauer und der Kaufpreis landet entsprechend schneller auf Ihrem Konto.